及时遏制“明租实售”十分必要
伴随开发企业自持商品房逐渐入市，一些“以租代售”的违规行为不断出现。在高额利润刺激下，一些开发商有意钻政策空子，将租期较长的租赁房源变相卖给消费者。针对这种“明租实售”的违规行为，天津、杭州等地先后出台政策，对自持商品房屋对外出租单次租期，单次收取租金的期限，租赁备案价格等作出明确。
从租房需求来看，2018年上半年全国重点一二线城市租房需求量均有明显上涨。今年上半年，全国各地继续推进住房租赁政策的细化落实，包括北上广深、成都、杭州在内的10多个城市都搭建了统一监管的住房租赁服务平台，各城市关于租赁的一些管理条例、政策也相继出台。与此同时，很多城市都开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展，未来租赁土地供应达到三成左右的占比或将成为各地标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。
一系列政策出台表明了政府发展完善租赁市场的决心，住房租赁在很长一段时间内仍将是一个热点市场。与土地供应积极因素相应的是，大型房产企业积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁。房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房的潜在供应来源，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。但是，必须要加强对开发商自持项目的管控，避免“明租实售”情况出现。
“明租实售”对于政府的楼市调控以及消费者的合法权益，都会带来不小的隐患。对于楼市调控而言，无产权的长租房进入市场，功能上与商品房相似，性质上却恰好能规避针对商品房设置的一系列限购措施，必然会给住房市场带来冲击；对于租房者而言，以较高的价格获得十年以上甚至数十年的长期入住权似乎很稳定，但在此期间若房产持有者、租售权利的相关政策发生变化或任何一方需要中止租约，后续产生的各种结果难以预料，也缺乏对应的政策法规，一旦出现交易纠纷，很难确保有关方面的利益不受损失。
目前看来，“明租实售”的行为只出现在少数城市和地块上，但一些地方及早颁布针对性政策，规范房地产销售乱象，不仅有助于维护消费者权益，也有助于防止企业自持租赁住房政策扭曲变样，对引导租赁市场健康发展，是十分及时且必要的举措。
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