二手房交易，摸清底细避开“陷阱”？

“早知道多留个心眼，让他们夫妻两人一起在合同上签字了。”近日，陈女士为买房的事忧心忡忡。她着急购买一套学区房，看中了梅列区东新三路某电梯房，准备签订合同时，才得知房屋产权为房东夫妇共同所有。目前，双方正在离婚调解阶段，因债务不清问题，男户主临时“起意”，要求买方加价才肯售房。
记者了解到，有些市民在购房时青睐配套设施成熟、入住方便省事的二手房。但实际购买过程中，不少市民发现二手房交易存在着较大风险，稍不留神就有可能损害自身权益。那么，购买二手房需要注意什么呢？
首先，要选择口碑好的，靠谱的中介。根据《房地产经纪管理办法》第十五条明确规定，房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所的醒目位置公示营业执照、房地产经纪机构备案证明和收费标准。“如果门店没有公示营业执照，说明这家中介公司可能不规范。”三明市中级人民法院工作人员廖世归说，通过与经纪人的沟通，购房者还可以了解其对周边社区是否了解，对税费计算是否精通，对交易过程中可能存在的风险是否清楚，以此来辨别专业水平的高低。
其次，弄清二手房历史也尤为重要。“有些房子的售价大大低于市场平均水平，购房者要有警惕心理。”廖世归说，这就要求购房者不仅要了解二手房的土地使用期限，是否在抵押状态，是否欠缴物业费以及水、电、煤气等费用，还要多问问房屋内是否发生一些令人忌讳的不吉事情，以免引发不必要的纠纷。
现在，继承人共有、家庭共有、夫妻共有的房产不在少数。在实际挑房过程中，购房者还需要明确房屋产权是否明晰。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，购房者与其签订买卖合同时，其他共有人并未同意，买卖合同一般是无效的。“购房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同，才能避免类似陈女士的事情发生。”廖世归说。
市场上各种产权的房子很多，如普通住宅房、经济适用房、房改房、回迁房等。据了解，不同的房子产权性质差异很大，上市的条件也各不相同，涉及税费和贷款政策都不一样，购房者都需要提前了解清楚。
据介绍，按照《合同法》的规定，出租方出售房屋时应通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。这意味着，如果购买时房子处于出租状态，租房人的租赁期限尚未到期，租客不仅有权要求买房人继续履行原有的租赁合同，同时还拥有优先购房的权利。
最后，在预交定金前，购房者一定要仔细查看房主的基本信息。包括房主个人信息，身份证、房产证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证等。同时，最好不要签订“阴阳合同”。
所谓“阴阳合同”，是指很多购房者为了少交税费，除了签订一份真实的合同外，还会再签订一份成交价格远远低于实际成交价的“假合同”来报税，从而减少税费的缴纳。“‘阴阳合同’中真实合同和虚假合同差额部分的房款在法律上是得不到保护的，这样的做法极不安全，切莫因小失大。”廖世归说。
针对房屋配套车位出售的问题，购房者需要注意车位的产权问题。廖世归提醒，一般情况下，有产权的车位可以出售。而只有使用权的停车位能否转让，要取决于当初业主与物业管理处签订的合同。
（作者：卢素平)

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