如何让小区业主委员会建成并充分发挥作用？
如何让小区业主委员会建成并充分发挥作用？
市人大常委会法工委主任王体波就《大庆市物业管理条例》答记者问(下)
益民小区业主委员会换届选举。照片由益民社区提供
新闻背景
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务企业管理运作的一个民间组织。
统计数据显示，我市物业服务企业有200多家，物业管理项目1100多个，管理面积1.2亿平方米，从业人员近5万人。截至2017年底，全市704个小区中，只有67个建立了业主委员会。
小区是社会的细胞，小区虽小，但包罗万象，如同复杂的社会综合治理工作，小区的服务工作同样繁琐复杂。要建设好小区，必须有高素质、专业化的管理团队。业主委员会作为小区业主大会的执行机构，业主委员会委员的专业水平及管理素质，是小区物业服务工作良性发展的保障。
我市首部地方实体法《大庆市物业管理条例》9月1日起施行，新法专门将“业主、业主大会与业主委员会”列为单独一章，主要针对目前存在的业主大会成立难、召开难，业主委员会作用发挥不好以及业主大会、业主委员会无办公场所、无办公经费等突出问题进行了规定，以引导和推动小区健康有序发展。
记者调查
“如果小区贴通知让您去参加业主大会，您会去吗?”
在新玛特门前，记者随机采访了30个人，其中只有4人明确表示“不会去的”，大多数人都表示“可能吧，有时间就会去”。而实际参加过业主大会的人，只有1人。
“您知道业主委员会是做什么的吗，您有意向成为业主委员会委员吗?”
对于前个问题，30个人中有一半左右的回答是比较正确的，但对于后个问题，只有7人表示“想当委员”，12人明确表示“不想”。
记者在采访中发现，很多业主在观念上并没有意识到业主大会、业主委员会的作用，对成立业主委员会的态度也不积极。但事实上，如果没有1/2以上的业主投票，业主委员会将是无法成立的。
一位业内人士告诉记者，我市的业主委员会数量在2015年的时候相对较多，近几年虽然有新成立的，但原有的小区业主委员会到期后，由于业主参与的积极性不高，换届失败，都没有了。而且目前仅存的这67家中，有一半根本没有发挥作用。
业主委员会的全面组建，对各小区的稳定及物业服务质量提升将起到一定作用。想要改变业主大会、业主委员会的现状，让小区业主委员会建成并充分发挥作用，首先要让业主有这方面的意识，主动组建成立业主委员会，用自身的活力带动并正面引导广大业主支持小区工作、分享小区成果。
那么，业主大会应该怎样筹备，业主委员会应该怎样组建呢?大庆日报邀请市人大常务委员会法工委主任王体波，为大家答疑解惑。
市人大常委会法工委主任 王体波
如果不聘请物业服务企业，小区业主可以自治吗?
王体波：经业主大会决定，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以对物业自行管理。
需要注意的是，自行管理不得违反法律、法规的规定，不得损害社会公共利益，不得侵害业主和他人的合法权益。
自行管理的物业服务方式、服务事项、服务质量、服务费用等事项，由业主共同协商确定。但是，电梯、消防、电子监控等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行检验、检测、维修和养护。
物业所在地的社区工作站或者乡镇人民政府和县(区)物业管理行政主管部门应当对业主自行管理给予指导、协助。
想要筹备业主大会，可以向哪些政府部门寻求帮助?
王体波：业主如果想要筹备业主大会，应当书面告知物业所在地的社区工作站或者乡镇人民政府。社区工作站或者乡镇人民政府自收到业主的书面告知之日起六十日内，有义务指导、协助成立首次业主大会会议筹备组。
对一个新建小区来说，如果开发商已出售并交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;已出售并交付使用的房屋套数达到总套数百分之五十以上的;首套房屋已出售并交付使用满两年，且已出售并交付使用的房屋套数达到总套数百分之二十五以上的时候，就说明该小区已经初步具备了召开业主大会、成立业主委员会的条件，此时开发商应在十五日内书面告知物业所在地的社区工作站或者乡镇人民政府，并报送经备案的物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交付使用证明、物业管理用房配置证明等文件资料，让社区工作站和乡镇人民政府更好地为业主筹备业主大会提供服务。
首次业主大会应该由谁牵头，筹备工作有时间限制吗?
王体波：首次业主大会会议由筹备组牵头，筹备组由业主代表、建设单位代表、社区工作站或者乡镇人民政府代表、居民(村民)委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数，业主代表所占比例不低于筹备组成员总人数的百分之五十。
筹备组组长由社区工作站或者乡镇人民政府代表担任，业主代表由社区工作站或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。
筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由社区工作站或者乡镇人民政府协调处理。
首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议召开后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成筹备工作的，由社区工作站或者乡镇人民政府书面公告筹备组解散。
召开首次业主大会会议，必须每个业主都参加吗?
王体波：首次业主大会会议应当将表决管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会等事项列入议程。
业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
需要投票表决的，业主大会会议的表决结果和决定应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。每位业主的意见应当存档。
想要成为业主委员会委员，应当符合哪些条件?
王体波：业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数委员组成。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，依法向物业所在地的社区工作站或者乡镇人民政府和县(区)物业管理行政主管部门备案。备案资料齐全的，相关备案机关应当自收到备案资料之日起七日内进行备案。
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，具有完全民事行为能力;遵守国家有关法律、法规;遵守业主大会议事规则、管理规约，依法履行业主义务;热心公益事业，责任心强，公正廉洁;具有一定的组织能力和必要的工作时间。
业主委员会应当承担哪些职责?
王体波：业主委员会应当公开委员的联系方式，做好接待工作，听取业主对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主的咨询、投诉和监督。
业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订及物业管理中其他重要事项的记录，建立工作档案。
业主委员会应当及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务合同签订和履行、管理规约实施及物业共用部位、共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费、专项维修资金收支情况等重大事项。
物业共用部位、共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费等应当按照财务要求建账、入账，每半年在物业管理区域内显著位置公示一次，公示时间不少于七日。
业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。
业主委员会经费谁承担，业主有异议怎么办?
王体波：业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。可以由业主分摊，也可以从物业共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支。筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会决定。
业主对业主大会有关财务收支情况有异议的，可以要求查询财务原始凭证及相关会计资料。
经百分之二十以上的业主提议对业主大会有关财务收支情况进行审计的，业主委员会应当自收到业主提议之日起三十日内，组织召开业主大会会议，决定是否委托有资质的中介机构进行审计。业主大会决定委托进行审计的，应当将审计结果在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。
对业主委员会委员是否进行经济责任审计，可以在管理规约和业主大会议事规则中规定。
不具备成立业主大会条件的小区怎么办?
王体波：不具备成立业主大会条件的，或者具备成立业主大会条件但因种种原因未成立的，可以成立物业管理委员会，临时代行业主委员会的职责，以解决业主自治组织缺失情况下业主依法维权的问题。
物业管理委员会由物业所在地的社区工作站或者乡镇人民政府会同县(区)物业管理行政主管部门组织成立，由业主代表及居民(村民)委员会、建设单位等派员组成。物业管理委员会成员人数应当为单数，主任由业主代表担任。业主代表所占比例不低于物业管理委员会成员总人数的百分之五十。
物业管理委员会应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。业主对物业管理委员会成员有异议的，由社区工作站或者乡镇人民政府协调解决。
物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。决定应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。
物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会或者业主委员会办理交接手续后解散。
市、县(区)物业管理行政主管部门应当对物业管理委员会的工作进行指导和监督。
业主委员会换届选举期间，资料、印章、财务由谁保管?
王体波：业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知物业所在地的社区工作站或者乡镇人民政府。社区工作站或者乡镇人民政府应当会同县(区)物业管理行政主管部门，指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
换届改选小组成立至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘和解聘物业服务企业、调整物业服务收费等共同管理事项组织召开业主大会会议。
业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给社区工作站或者乡镇人民政府代为保管。社区工作站或者乡镇人民政府应当在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其代为保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给新一届业主委员会。
大庆日报记者 程诚
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业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业服务企业管理运作的一个民间组织。
统计数据显示，我市物业服务企业有200多家，物业管理项目1100多个，管理面积1.2亿平方米，从业人员近5万人。截至2017年底，全市704个小区中，只有67个建立了业主委员会。
小区是社会的细胞，小区虽小，但包罗万象，如同复杂的社会综合治理工作，小区的服务工作同样繁琐复杂。要建设好小区，必须有高素质、专业化的管理团队。业主委员会作为小区业主大会的执行机构，业主委员会委员的专业水平及管理素质，是小区物业服务工作良性发展的保障。
我市首部地方实体法《大庆市物业管理条例》9月1日起施行，新法专门将“业主、业主大会与业主委员会”列为单独一章，主要针对目前存在的业主大会成立难、召开难，业主委员会作用发挥不好以及业主大会、业主委员会无办公场所、无办公经费等突出问题进行了规定，以引导和推动小区健康有序发展。
记者调查
“如果小区贴通知让您去参加业主大会，您会去吗?”
在新玛特门前，记者随机采访了30个人，其中只有4人明确表示“不会去的”，大多数人都表示“可能吧，有时间就会去”。而实际参加过业主大会的人，只有1人。
“您知道业主委员会是做什么的吗，您有意向成为业主委员会委员吗?”
对于前个问题，30个人中有一半左右的回答是比较正确的，但对于后个问题，只有7人表示“想当委员”，12人明确表示“不想”。
记者在采访中发现，很多业主在观念上并没有意识到业主大会、业主委员会的作用，对成立业主委员会的态度也不积极。但事实上，如果没有1/2以上的业主投票，业主委员会将是无法成立的。
一位业内人士告诉记者，我市的业主委员会数量在2015年的时候相对较多，近几年虽然有新成立的，但原有的小区业主委员会到期后，由于业主参与的积极性不高，换届失败，都没有了。而且目前仅存的这67家中，有一半根本没有发挥作用。
业主委员会的全面组建，对各小区的稳定及物业服务质量提升将起到一定作用。想要改变业主大会、业主委员会的现状，让小区业主委员会建成并充分发挥作用，首先要让业主有这方面的意识，主动组建成立业主委员会，用自身的活力带动并正面引导广大业主支持小区工作、分享小区成果。
那么，业主大会应该怎样筹备，业主委员会应该怎样组建呢?大庆日报邀请市人大常务委员会法工委主任王体波，为大家答疑解惑。
市人大常委会法工委主任 王体波
如果不聘请物业服务企业，小区业主可以自治吗?
王体波：经业主大会决定，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以对物业自行管理。
需要注意的是，自行管理不得违反法律、法规的规定，不得损害社会公共利益，不得侵害业主和他人的合法权益。
自行管理的物业服务方式、服务事项、服务质量、服务费用等事项，由业主共同协商确定。但是，电梯、消防、电子监控等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行检验、检测、维修和养护。
物业所在地的社区工作站或者乡镇人民政府和县(区)物业管理行政主管部门应当对业主自行管理给予指导、协助。
想要筹备业主大会，可以向哪些政府部门寻求帮助?
王体波：业主如果想要筹备业主大会，应当书面告知物业所在地的社区工作站或者乡镇人民政府。社区工作站或者乡镇人民政府自收到业主的书面告知之日起六十日内，有义务指导、协助成立首次业主大会会议筹备组。
对一个新建小区来说，如果开发商已出售并交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;已出售并交付使用的房屋套数达到总套数百分之五十以上的;首套房屋已出售并交付使用满两年，且已出售并交付使用的房屋套数达到总套数百分之二十五以上的时候，就说明该小区已经初步具备了召开业主大会、成立业主委员会的条件，此时开发商应在十五日内书面告知物业所在地的社区工作站或者乡镇人民政府，并报送经备案的物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交付使用证明、物业管理用房配置证明等文件资料，让社区工作站和乡镇人民政府更好地为业主筹备业主大会提供服务。
首次业主大会应该由谁牵头，筹备工作有时间限制吗?
王体波：首次业主大会会议由筹备组牵头，筹备组由业主代表、建设单位代表、社区工作站或者乡镇人民政府代表、居民(村民)委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数，业主代表所占比例不低于筹备组成员总人数的百分之五十。
筹备组组长由社区工作站或者乡镇人民政府代表担任，业主代表由社区工作站或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。
筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由社区工作站或者乡镇人民政府协调处理。
首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议召开后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成筹备工作的，由社区工作站或者乡镇人民政府书面公告筹备组解散。
召开首次业主大会会议，必须每个业主都参加吗?
王体波：首次业主大会会议应当将表决管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会等事项列入议程。
业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
需要投票表决的，业主大会会议的表决结果和决定应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。每位业主的意见应当存档。
想要成为业主委员会委员，应当符合哪些条件?
王体波：业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数委员组成。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，依法向物业所在地的社区工作站或者乡镇人民政府和县(区)物业管理行政主管部门备案。备案资料齐全的，相关备案机关应当自收到备案资料之日起七日内进行备案。
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，具有完全民事行为能力;遵守国家有关法律、法规;遵守业主大会议事规则、管理规约，依法履行业主义务;热心公益事业，责任心强，公正廉洁;具有一定的组织能力和必要的工作时间。
业主委员会应当承担哪些职责?
王体波：业主委员会应当公开委员的联系方式，做好接待工作，听取业主对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主的咨询、投诉和监督。
业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订及物业管理中其他重要事项的记录，建立工作档案。
业主委员会应当及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务合同签订和履行、管理规约实施及物业共用部位、共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费、专项维修资金收支情况等重大事项。
物业共用部位、共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费等应当按照财务要求建账、入账，每半年在物业管理区域内显著位置公示一次，公示时间不少于七日。
业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。
业主委员会经费谁承担，业主有异议怎么办?
王体波：业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。可以由业主分摊，也可以从物业共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支。筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会决定。
业主对业主大会有关财务收支情况有异议的，可以要求查询财务原始凭证及相关会计资料。
经百分之二十以上的业主提议对业主大会有关财务收支情况进行审计的，业主委员会应当自收到业主提议之日起三十日内，组织召开业主大会会议，决定是否委托有资质的中介机构进行审计。业主大会决定委托进行审计的，应当将审计结果在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。
对业主委员会委员是否进行经济责任审计，可以在管理规约和业主大会议事规则中规定。
不具备成立业主大会条件的小区怎么办?
王体波：不具备成立业主大会条件的，或者具备成立业主大会条件但因种种原因未成立的，可以成立物业管理委员会，临时代行业主委员会的职责，以解决业主自治组织缺失情况下业主依法维权的问题。
物业管理委员会由物业所在地的社区工作站或者乡镇人民政府会同县(区)物业管理行政主管部门组织成立，由业主代表及居民(村民)委员会、建设单位等派员组成。物业管理委员会成员人数应当为单数，主任由业主代表担任。业主代表所占比例不低于物业管理委员会成员总人数的百分之五十。
物业管理委员会应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。业主对物业管理委员会成员有异议的，由社区工作站或者乡镇人民政府协调解决。
物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。决定应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。
物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会或者业主委员会办理交接手续后解散。
市、县(区)物业管理行政主管部门应当对物业管理委员会的工作进行指导和监督。
业主委员会换届选举期间，资料、印章、财务由谁保管?
王体波：业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知物业所在地的社区工作站或者乡镇人民政府。社区工作站或者乡镇人民政府应当会同县(区)物业管理行政主管部门，指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
换届改选小组成立至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘和解聘物业服务企业、调整物业服务收费等共同管理事项组织召开业主大会会议。
业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给社区工作站或者乡镇人民政府代为保管。社区工作站或者乡镇人民政府应当在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其代为保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给新一届业主委员会。
大庆日报记者 程诚
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景德镇市城管执法局社会治安综合治理纪实
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[彭州市]1-5月彭州市固定资产投资完成84.47亿元
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