顺畅房地产行业各环节 引导和稳定市场预期

最近两天地产板块连跌，有观点认为这一情况是受7月份政治 局会议中“遏制房价上涨”的论断影响。笔者以为，该次会议虽然对房地产着墨颇多，但基调总体与此前一脉相承，核心词句是“下决心解决好房地产市场问题”，并没有过多的严厉辞藻，市场反应有过激嫌疑，倒是当前地产行业暴露出的一些矛盾问题，值得引起关注。
最新的全国70城市房价数据显示，上涨城市数量集群仍在扩大。从供需的角度看，这反映的应该是房地产去库存成效显著，市场需求得不到满足，有效供给不足。以此结合各地在多重调控下仍然祭出摇号购房等新政来推断，地产商应该销售畅旺，资金回流顺利，开发投资链条将维系，地产行业运转平稳。
但是，事实与推断好像并不太一致。
一是土地市场流拍严重，地产投资数据也并不理想。前7个月各个城市土地市场普遍出现了流标或者底价成交的现象。中国指数研究院发布的最新统计数据显示，2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降，住宅用地成交均价下降幅度接近两成，溢价率较去年同期下降22个百分点。中原地产的统计数据显示，截至7月30日，一线城市土地流标13宗，为最近数年间出现的最大流拍数量，去年同期流拍的土地数量为4宗。一线城市13宗流标地块中有7宗出现在北京。这反映的是地产投资动力不足，刚好也印证了相关数据：2018年1月份至6月份，全国房地产开发投资5.6万亿元，同比名义增长9.7%，增速比1月份至5月份回落了0.5个百分点。房地产投资的累计同比增速连续3个月回落。
二是地产商资金链紧张，并不像销售数据那样乐观。上海证券交易所网站6月15日显示，北京金融街投资(集团)有限公司拟发行的50亿元(人民币，下同)小公募公司债，状态显示为“中止”。而这并非个案，国内多家房企发行的公司债券纷纷处于中止状态。在此之前的五个月，已经有合生创展31亿元私募债、富力地产60亿元私募债、碧桂园200亿元小公募、花样年50亿元私募均显示为中止状态。虽然这个中止不代表已经终止，但是融资端收缩是明显的。据不完全统计显示，5月份，40家典型上市房企完成融资金额为451.17亿元，环比4月份的769.12亿元减少41.34%，是近一年来的最低额。更巧的是，融资减少还遭遇债务偿还高峰。有关数据显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。
所以，地产板块虽然上半年销售业绩不俗，但是，上述矛盾现象预示后续走势并不明朗，市场心理预期严重不稳。如果联系这次政治 局会议精神，那么其中提到的“下决心解决好房地产市场问题”，反而是打开了更广阔的空间，这其中除了一以贯之的因城施策调控措施，开发商的资金链、房地产投资增速等问题也应是题中之义，让整个行业各环节顺畅，才能合理引导和稳定市场预期。

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