超千套公寓即将入市，你想投资吗？ 租金回报率高于住宅，但存在多项短板
我市公寓产品的数量在增加，品质在升级，能否获得置业者青睐，主要是看其投资回报率。
继2013年、2015年大面积推出公寓产品以后，江门中心城区（蓬江、江海）有望于近期再次大面积推出公寓产品，货量超千套。 置业者之所以选择公寓，主要是看中其投资价值。记者深入走访了解到，中心城区的公寓产品租金约为40元/平方米左右，至于出租率能达到多少，说法不一。
业内人士指出，为尽可能保证投资回报，选择公寓应重点考察项目所处的地段、交通情况。
现状：中心城区即将迎来公寓供货高潮
对于江门街坊而言，公寓并不陌生。它作为城市进化的产物，近年来其产业得到迅猛发展。
记者查阅资料获悉，2007—2012年，丽宫国际、嘉悦名都、中天国际先后推出公寓产品；从2013年伊始，公寓产品便如雨后春笋般涌现，包括万达精装soho公寓、象溪微公馆、上城摩卡、国翔汇悦城、益丞·艾迪公寓、奥园外滩等；2015年年底开始，江海迎头赶上，江海碧桂园、光博汇、康城纷纷推出公寓产品……公寓项目不断涌现，布点不断变化，折射出江门商业地产的日益兴盛、商业环境的逐渐改观，以及商圈的不断变迁。
近日，记者采访江海广场销售经理陈志荣等业内人士获悉，目前，中心城区在售的公寓项目主要有三个：蓬江的摩根国际约有一二十套尾货；江海区外海的龙溪新城约有几十套尾货；江海区中环广场一侧的江海广场共有500多套，一期200多套已经售罄，二期200多套正在发售。
接下来有望迎来一波公寓上市潮：位于蓬江区北环路南侧的乐盈里计划于6月份推货，共300多套；位于江海区外海的珑山居即将推出100多套公寓；位于江海区府西板块的又一居·作品一号共有800多套，计划于近段时间根据认筹情况推出部分货量。
记者梳理发现，中心城区在近几个月内推出的公寓货量约有千套左右。
购买人群：公寓多为本地投资客购买
公寓产品为何在近年受到置业者追捧？原因在于：公寓具备了宜商宜住宜投资的功能，再加上公寓面积小，总价低，投资见效比较快。另外，公寓用途比较多元化，办公自住两相宜。还有，公寓可以当商业物业来买卖，不受“限购”政策影响……
“我市去年出台限购政策以后，物业投资者由投资住宅转向投资公寓产品，热度持续上升。”名门壹号营销总监谭文龙说。
究竟是哪些人在购买公寓？陈志荣梳理客户发现，主要分为三类：一是小型投资客，看中公寓产品的升值空间；二是企业高管，他们需要独立空间，但受“限购”政策影响无法购买住宅；三是80后、90后，渴望拥有独立的生活空间，而其中，投资客约占6成。
据美智地产总经理汤建军观察，购买客户群体中，大部分都是投资者，部分为企业主购买，用于经营酒店或公司等，少量用于商务居住。
记者留意到，此前，曾有项目，如光博汇，在珠海发展代理，意在吸引外地客购买。
左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮告诉记者，珠海公寓基本带精装修，非横琴项目一般在22000—28000元/平方米之间，横琴项目在31000~45000元/平方米之间，价格主要根据项目不同地段、是否可隔两层等因素而定。从珠海跑到江门购买公寓的现象目前不普遍。首先，珠海公寓价位并不是很高，可选择性多，两地价差有限，而且珠海的发展远景潜力更大，公寓产品的刚性需求不如住宅，未来的流通性也可能不会快速发展，所以，珠海公寓购买力外溢江门，尚需时间。
“以摩根国际和万兴隆公寓为例，除了外地投资者外，8成以上为本地购房者，主要客群集中在蓬江及江海两区。”谭文龙表示。
陈志荣也表示，购买江海广场公寓一期的多为本地人。
收益：租金回报率高于住宅，但存在多项短板
业内人士指出，购买的公寓无论是自住还是投资，都需要重点考虑租金回报率。投资考虑租金，是因为它决定了投资回本时间、收益率、出租率，以及转手是否容易；自住也要考虑租金，因为租金可以帮其了解该区域是否宜居，是否便利。租金回报，宜居之地必定高于生活不便之地。
本地人许先生是众多投资客中的一员，他购买了万达一套精装soho公寓，64平方米，总价60万元，从2014年出租至今，租期一直比较满，月租金2600元左右。
他的情况是否属于个案？记者于上周走访了7家中介机构，包括乐有家万达店、东鹏地产育德店、裕隆基良化大道店、优房地产天鹅湾店等，并结合58同城、赶集网等，大致获悉了公寓的月租金水平——万达周边的公寓，40元左右/平方米/月；江海康城附近的公寓，30元左右/平方米/月。
去年8月，知名公众号“智谷趋势”发布了全国百城租金回报率排行榜，江门的租金回报率排在第18位，为3.57%，而记者多方走访发现，江门实际租金回报率在3%左右。在不考虑租金增长的前提下，单靠租金收益回本大约需要33年。
陈志荣认为，是住宅拉低了整体的租金回报率，因为公寓的租金回报率往往高于住宅的租金回报率，“江海区现有的公寓产品，比如康城，面积在48平方米左右的带阳台两房产品，月租金约1800元，平均每平方米30多元，而附近90平方米左右的住宅产品，月租金约2000元，平均每平方米20多元。”
谭文龙也认同这一说法，“根据市场所了解，公寓产品比住宅产品租金高。”
需要指出的是，公寓所处位置不同，回报率也不同。目前，位于万达附近的公寓回报率相对较高。以许先生购买的公寓为例，总价60万元，月租2600元，年收租31200元（按满租来算），租金回报率约5.2%。不考虑租金增长的前提下，单靠租金收益回本约需要19年。
不过，需要注意的是，我们所指的租金回报率是指毛租金回报率，即年租金除以房价，并未扣除税务、物业费、维护成本等其他杂费。
谈公寓租金收益，不能忽略一个前提——出租率如何？
万达广场附近公寓的出租率，受访对象普遍认为可以达到七八成以上，主因在于那里商业发达，白领等从业人员较多，供需两旺。至于江海的公寓出租率，受访对象说法不一，有人说可以去到七八成，有人认为不到4成，较多声音表示，出租率可能在5成左右。未来，随着江海广场、府西商业项目的崛起，有望迎头赶上。
江门地产智库、楼市分析师冯景全认为，目前，三四线城市的租金回报率在3%左右。如果未来10年租金翻倍，则租金回报率有望达到6%以上，而且房价还将同时增值。两项叠加，长期来看，收益跑赢理财产品问题不大。
如他所说，很多置业者除了看中租金回报之外，更看重的是所投资项目的升值空间。
“公寓的升值潜力比较大。”陈志荣以康城举例，2015年开售时，带装修均价约8000元/平方米，目前已升至约11000元/平方米，和新近开盘的住宅项目江海怡景湾的单价比较接近。
谭文龙则表示，近年来，公寓产品比较热销。另外，附近商业配套成熟、户型实用的公寓产品也受到投资者青睐，升值空间比较大。
不过，冯景全提醒投资者，与住宅相比，公寓的产权通常只有40年，且公寓在居住舒适度、使用成本等方面不占优势，因此需求有限。如果初始定价过高，升值潜力往往不如普通住宅。
还需要引起注意的是，公寓产品以后交易的话，商业税费比普通住宅高出不少。据裕隆基地产二手部总经理吴名鸠介绍：“公寓项目的交易税通常比普通住宅的交易税高出一倍。”
公寓产品今后是否容易“出手”这个问题也要注意。“在‘房住不炒’的基调下，住宅产品的交易或将受到更加严格的监管。相对而言，作为商业项目的公寓，可能更容易出手。”江海广场营销总监张扬京认为。
建议：重点考察地段、交通、价格
公寓产品扎堆上市，是否会供过于求？
名门壹号营销总监谭文龙认为，短期内估计会出现这一现象，但不会持续太久。以目前公寓市场情况判断，公寓去化周期预计在6个月至1年。如果住宅放开限购，公寓的优势就会减弱许多，但江门短期内预计难以放开“限购”。
街坊们如果有意购买公寓，在充分了解与住宅的区别之后，还应重点注意哪些事项？
汤建军建议，首先，应看公寓是否处在成熟商圈，周边商务氛围如何。或是否处于创意园或工业园附近，是否有足够的企业或公司进驻；其次，要看交通的便利性，是否位于城市的主干道，通达度如何。除了市内的交通便利情况外，与周边城市的联系也是一个重要考量因素；再次，看价格是否有竞争力。目前周边的租赁情况如何，这个也会直接影响投资回报情况。
冯景全则提醒说，消费者购买公寓，需要注意公寓的每层户数（部分公寓每层多达三四十户，居住体验较差）和采光通风情况等，还要注意其户型。相比住宅，购买公寓需要消费者更高的鉴定水平。
“应该注意开发商是否违规销售，是否获得预售许可证后再销售，开发商给出的投资回报率如何保障等。”谭文龙表示。
文/图 江门日报记者 周春锋
卫辉市太公镇张王屯村基础设施建设项目结果公告
肥西上千名幼师集体宣誓护航师德
沙市区婴童装行业商会成立
长沙首例西气东输忠武输气管道迁改工程完工 地铁3号线又攻克“拦路虎”
政协第五届汉中市委员会副主席马大勇同志简介
超千套公寓即将入市，你想投资吗？ 租金回报率高于住宅，但存在多项短板
岳塘区四举措助推残疾儿童随班就读工作
四大领域打赢节能降耗攻坚战 一批节能产品将亮相节能宣传周
从前它们为你暖住房 现在它们为你暖心房
10年前武汉专家为她做心理干预 如今她成心理学硕士
全市检察机关“十九大精神”主题演讲活动举行
【文体新局】城中区图书馆开展“书香龙城 文化城中”关爱少年儿童活动
全市开展大排查确保猪肉供应安全
北绕城阅海大桥加固维修
洛溪大桥拓宽工程动工
日本友人拜谒楚霸王项羽墓
科技部主办的全国性赛事 扬州首成该赛事承办地之一
我市离退休干部学习贯彻市委四届六次全会精神
邹城市供水水质净化消毒设施普查暨卫生管理培训会议召开
一座城一个梦 我们在行动