如何保证公共收益公开透明
小区里五花八门的广告越来越多，属于公摊面积的电梯、楼道、门厅等地都能见到。那么，你是否想过，物业公司是否有权出租小区公摊面积中的广告位？这部分收入究竟应该归谁？
近日，中新网记者走访北京多个小区发现，投放广告的商家需要与小区的物业公司签订合同，广告费自然也是交给物业公司。
而许多业主则表示，物业公司在出租广告前从未征求过他们的意见，更别提把广告的收入分给业主了。
电梯等地方的广告收入应归业主共有
物业公司这样做是否合法？以电梯广告为例，我们首先看一下电梯的所有权到底归谁。
据2000年开始实施的《房产测量规范》，电梯井、楼道间、公共门厅等都属于分摊的公用建筑面积，即“公摊面积”。
举个例子，你花400万买了100平米的房子，得房率70%，实际使用面积只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公摊面积，这里包括电梯的面积。
也就是说，业主们用4万/平米的价格买下了小区的电梯面积，而一些物业公司却在未告知业主的情况下用电梯出租广告赚钱。
“这一做法侵犯了业主对于共有部分的管理权和公共收益的所有权。”北京云通律师事务所主任闫兵说，《物权法》规定：
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
闫兵认为，小区电梯广告收益应为业主共有，用途也应由业主大会决定。虽然业主大会可以委托物业代为管理电梯广告位、代为收取广告费，但并不等同于该收益归属物业公司所有。
记者注意到，今年8月27日，《民法典各分编(草案)》提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，其中，物权编草案加强了对建筑物业主权利的保护。
“实践中，一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。对此，草案增加规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。”全国人大常委会法工委主任沈春耀介绍说，草案还明确，共有部分产生的收益属于业主共有。
根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。
也就是说，上述属于小区公摊地方的广告收益属于业主共有。
业主与物业各有难处
关于电梯广告问题，北京市朝阳区某小区业主王越说，坐电梯的时候手机没信号，看看广告也挺好的。而且电梯的维护、检修、消毒、清洁都是物业完成的，物业利用广告赚取一定收入，也可以理解。
还有人不太清楚广告收入的去向。“我不是很关注小区的公共事务，加上物业公司的工作不透明，所以之前没想过、现在也不清楚电梯广告的收入该归谁，也不知道有没有跟物业签订过什么合同。”北京市丰台区某小区业主田真告诉记者。
北京市昌平区某小区业主李世栋说，知道自己的权利被侵害了，但没时间去扯皮，没精力去维权。现在业委会成立非常难，个人力量单薄，开发商、物业太强势，投诉无门。
不过，物业公司也有难处。闫兵认为，暂不讨论物业服务行业的行业素质及服务质量，拖欠物业费行为的频发客观上也影响了物业公司的收入及物业服务的良性运转，某种意义上物业公司也是被“逼上梁山”。
他补充说，物业公司作为市场主体，盈利是其必然需求，而公共收益均摊到业主个体而言微乎其微，但对于物业公司而言却是聚沙成塔积少成多的效应，这导致了双方对于公共收益的关注度差异。
这笔钱该如何分配
有些小区通过业主委员会，与物业很好地解决了广告收入问题。
据陕西广播电视台报道，西安世家星城小区业委会与物业签订合同，约定了电梯广告收入的分配事宜。
2017年，世家星城小区158部电梯带来近20万元收益，有三成留给物业公司作为日常经营、管理的费用，另外七成在业主代表的监管下，用于小区的公共设施建设。
据了解，从物业公司和广告公司谈判报价，到最后业主代表审查验证等一系列程序，业主代表都要全程参与，保证了小区公共收益的公开透明。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，把电梯广告的收入全部给业主是不现实的，否则物业公司没有理由去经营此类广告牌，所以还是要把管理成本等考虑进去，最好商定一个比例。当然，把此类收入全部给物业公司也问题不大，关键是这些钱要透明化，用于小区管理。（应受访者要求，文中部分人物为化名）
据中国新闻网
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