常州市住宅物业管理条例（草案修改一稿）
常州市住宅物业管理条例（草案修改一稿）
目 录
第一章 总 则
第二章 业主大会、业主委
员会和物业管理委员会
第一节 业主大会
第二节 业主委员会
第三节 物业管理委员会
第三章 前期物业管理
第四章 物业服务与管理
第五章 物业的使用与维护
第六章 物业保修金与住宅专项维修资金
第七章 信用管理
第八章 监督管理
第九章 法律责任
第十章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区域内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市、辖市（区）人民政府应当加强对物业管理工作的指导和监督，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；制定和落实扶持政策，促进物业服务行业转型升级，提高物业管理和服务水平。
第四条 市物业管理行政主管部门负责对本市物业管理活动实施统一监督管理。
各辖市（区）物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
经信、公安、民政、财政、城乡建设、市场监督管理、环保、规划、城市管理、价格、消防等行政主管部门按照各自的职责,做好物业管理相关工作。
街道办事处（镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督。
社区居（村）民委员会协助街道办事处（镇人民政府）做好物业管理相关工作。
第五条 物业服务行业协会应当制订物业服务行业行为规范，建立自律管理制度，创新行业自律管理方式，培训从业人员，规范从业行为，提高物业服务水平。倡导物业服务企业加入行业协会。
第六条 倡导绿色物业管理和智慧物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能、节水、垃圾分类处理、环境绿化、污染防治等，促进物业管理的集约化、信息化、低碳化。
第七条 市物业管理行政主管部门应当会同相关部门，建立物业管理信息平台，实现物业管理信息和不动产登记信息实时共享。
第八条 建立物业服务第三方评估制度。鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。
第九条 对在物业服务和管理中取得显著成绩，或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员，市、辖市(区)物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。
第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第一节 业主大会
第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主总户数在一百户以内且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。一个物业管理区域的业主代表一般不少于三十人。楼层数五层以上的，每幢至少有一名业主代表。
业主代表资格和任期等参照业主委员会委员设置的条件，在业主大会议事规则中规定。
业主代表参加业主代表大会会议的，应当于参加业主代表大会会议三日前，就业主代表大会会议拟讨论的事项征求所代表的业主意见；需要业主书面投票表决的，表决意见应当经业主本人签名。
业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）通过的决定对全体业主具有约束力。
第十一条 符合召开首次业主大会规定条件的，建设单位应当向物业管理区域所在地街道办事处（镇人民政府）书面申请召开业主大会，并按照规定报送筹备首次业主大会会议所需资料。十人以上业主公开联名或者社区居（村）民委员会可以向街道办事处（镇人民政府）提出召开首次业主大会会议的书面申请。
街道办事处（镇人民政府）应当在收到资料或者申请之日起六十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。
召开首次业主大会会议所需筹备经费由建设单位承担。筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素，由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门确定费用指导标准。建设单位应当在办理房屋不动产权首次登记之前，将筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，供筹备组使用。
首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。
第十二条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用物业管理信息平台等形式召开，并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处（镇人民政府）或者社区居（村）民委员会监督指导下进行。
讨论的事项需要表决的，按照有关法律法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。
第十四条 业主大会可以根据工作需要设立监事会。监事会行使监督职责，不得干预业主委员会的日常工作。监事的具体产生办法、工作职责、工作经费等在管理规约、业主大会议事规则中约定。
第二节 业主委员会
第十五条 业主委员会委员候选人可以由十人以上业主联名推荐或者由街道办事处（镇人民政府）推荐。
筹备组应当按照规定核查参选人的资格；选择热心公益事业、责任心强、有社会公信力的业主为业主委员会候选人，对具有管理经验和组织协调能力的业主可以优先考虑。
业主拥有多处物业的，只能在其日常居住的一个物业管理区域担任业主委员会委员，不得同时在其他物业管理区域兼任。
第十六条 业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员。已担任的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其资格：
（一）有严重不良信用记录或者犯罪记录，或者违反本条例规定，失信行为被纳入市物业管理信用信息系统二次以上的；
（二）本人及其近亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业和建设单位有利害关系的；
（三）有损坏房屋承重结构、违法建设或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业行为的；
（四）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系的业主提供的财物或其他利益的；
（五）未按照规定交纳物业服务费用、非机动车及汽车停放费用、代收代交费用和住宅专项维修资金等相关费用的；
（六）违反房屋出租相关规定的；
（七）在物业管理活动中谋取不正当利益的；
（八）以个人名义在金融机构存储属于全体业主所有的公共收益等财产的；
（九）违反物业管理相关法律法规受到行政处罚的；
（十）违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则且未改正的；
（十一）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
业主认为业主委员会委员不符合规定条件的，可以向所在地街道办事处（镇人民政府）提出异议，并书面说明其不符合条件的理由，所在地街道办事处（镇人民政府）应当在七日内作出答复。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，按照规定向辖市（区）物业管理行政主管部门备案。
辖市（区）物业管理行政主管部门应当自收到备案材料之日起七日内出具备案证明，将备案材料抄送街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、社区居（村）民委员会。备案材料不齐全的，辖市（区）物业管理行政主管部门应当告知补正的材料。备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告辖市（区）物业管理行政主管部门，并在物业管理区域内显著位置公告。辖市（区）物业管理行政主管部门应当将备案事项变更的报告抄送街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、社区居（村）民委员会。
业主委员会在向辖市（区）物业管理行政主管部门备案后，可以向辖市（区）民政部门备案，领取备案证书，用于开设基本账户。
业主委员会持备案证明依法申请刻制业主委员会印章。
第十八条 业主委员会执行业主大会的决定，并履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）审核需要业主分摊的费用；
（四）监督管理业主公共收益及使用；
（五）听取业主、物业使用人的投诉和意见、建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（六）监督管理规约、物业管理制度的实施；
（七）协调处理物业管理活动产生的纠纷；
（八）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；
（九）督促业主按照约定交纳相关物业服务费用；
（十）业主大会赋予的其他职责。
第十九条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席会议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议记录应当有出席会议的委员签字确认。业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
业主委员会会议作出的决定须经全体委员半数以上签名同意，加盖业主委员会印章，方可生效。业主委员会应当自作出决定之日起三个工作日内在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知社区居（村）民委员会。
第二十条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况；
（六）占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位处分使用情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况、业主委员会委员工作补贴等费用情况；
（八）业主委员会委员、职责分工和联系方式;
（九）其他应当向业主公开的情况和资料。
前款第五项至第七项应当每半年在物业管理区域内显著位置公布一次，公示期限不少于七日。
第二十一条 业主大会、业主委员会日常工作经费和业主委员会委员工作补贴的筹集、管理和使用，由业主大会决定。上述经费和补贴可以从公共收益中列支，也可以由全体业主分摊。
第二十二条 业主委员会及其委员不得有下列行为：
（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；
（二）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主委员会印章；
（三）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人；
（四）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
（五）未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；
（六）骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金或者公共收益等业主共有财产；
（七）其他侵害业主合法权益的行为。
第二十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）丧失民事行为能力的；
（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履职能力的；
（四）被依法限制人身自由，无法履行职责的；
（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以申请人民法院撤销；违反法律、法规的，可以向辖市（区）物业管理行政主管部门申请撤销。辖市（区）物业管理行政主管部门应当受理调查，并将处理结果告知申请人。辖市（区）物业管理行政主管部门认定业主大会、业主委员会作出的决定违法的，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十五条 业主委员会任期内，委员出现空缺的，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数二分之一的，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
业主委员会在其任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当指导、协助成立换届选举小组，换届选举小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
换届选举产生的新一届业主委员会名单应当在物业管理区域内显著位置公示。
第二十六条 业主委员会有下列情形之一的，辖市（区）物业管理行政主管部门应当责令限期改正，拒不改正的，由所在地街道办事处（镇人民政府）指导、协助业主组织召开业主大会会议，对业主委员会进行调整或者重新选举：
（一）不履行业主委员会职责的；
（二）违反本条例第二十二条规定，侵害业主合法权益，情节严重的；
（三）严重影响社区和谐稳定和正常生活秩序，群众反映较大的；
（四）任期届满拒不进行换届选举的。
经调整或者重新选举产生的业主委员会名单应当在物业管理区域内显著位置公示。
第二十七条 自新一届业主委员会产生之日起十日内，原业主委员会应当在街道办事处（镇人民政府）指导下，将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会，并配合其办理相关手续。
业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三个工作日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
第二十八条 业主对公共收益、业主委员会工作经费和委员工作补贴等费用的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿。经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照业主大会议事规则，委托第三方机构进行审计，并将审计报告通报全体业主。业主委员会不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。
对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。
第三节 物业管理委员会
第二十九条 物业管理区域有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会的职责：
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的；
（三）业主委员会不履行职责半年以上、业主委员会主任辞职或者多名业主委员会委员辞职，无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处（镇人民政府）两次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
公租房、廉租房和未成立业主大会的经济适用房、拆迁安置房等住宅小区应当成立物业管理委员会。
物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间，街道办事处（镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会，选举产生业主委员会。
第三十条 物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，由业主代表以及街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、建设单位、公安派出所等派员组成。
物业管理委员会人数应当为九到十三人的单数，其中业主成员不少于百分之六十。物业管理委员会中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）从业主中推荐产生，其资格条件应当符合本条例有关业主委员会委员的要求。
物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调。
第三十一条 物业管理委员会应当自成立之日起三十日内，向物业所在地的辖市（区）物业管理行政主管部门备案。辖市（区）物业管理行政主管部门应当自收到备案材料之日起七日内予以备案。物业管理委员会持备案证明依法申请刻制物业管理委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。
备案事项发生变更时，物业管理委员会应当自变更之日起十五日内书面报告辖市（区）物业管理行政主管部门，并在物业管理区域内显著位置公告。
物业管理委员会依法备案后，可以向辖市（区）民政部门办理相关手续，用于开设基本账户。
第三十二条 物业管理委员会应当依法履行职责。
物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见；作出的决定，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。
业主认为物业管理委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以申请人民法院撤销；物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市（区）物业管理行政主管部门应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。
物业管理委员会委员有本条例规定的业主委员会委员禁止行为的，由街道办事处（镇人民政府）决定终止其委员资格。
物业管理委员会自新一届业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责，并应当在七日内向新一届业主委员会或者原业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。
第三章 前期物业管理
第三十三条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，由建设单位综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素划定物业管理区域。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由辖市（区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。
已投入使用的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的，应当形成变更方案，向辖市（区）物业管理行政主管部门提出申请。变更方案应当对变更后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
物业管理区域变更后，辖市（区）物业管理行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公告。
第三十四条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位承担前期物业管理责任。建设单位应当依照法律、法规规定的程序通过招投标方式选聘前期物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同应当按照本市相关规定，明确物业服务内容、服务标准和物业服务费、汽车停放费、代收代交等物业服务收费标准，以及物业服务收费标准有效期限、调整收费标准程序等内容。
前期物业服务费由物业买受人按照房屋买卖合同的约定承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
第三十五条 建设单位销售物业前，应当参照物业管理行政主管部门提供的示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约，建设单位修改示范文本增加的内容，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位销售物业时，应当将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件，并将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同和临时管理规约向辖市（区）物业管理行政主管部门及价格行政主管部门备案。
第三十六条 物业服务企业承接物业前，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。物业服务企业应当提前告知辖市（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），接受其监督指导。
物业服务企业可以聘请第三方评估机构参加物业承接查验，所需费用在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。
承接查验过程中，发现工程质量问题，由建设单位负责整改。因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的，物业服务企业应当拒绝承接该项目，并及时书面告知街道办事处（镇人民政府）和辖市（区）物业管理行政主管部门。物业服务企业承接存在安全隐患和工程缺陷等影响正常使用的物业项目，物业服务企业应当负责处理。
承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。
第三十七条 建设单位向物业服务企业移交物业时，应当按照规定办理移交手续。物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题的，建设单位应当负责修复；给业主造成损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。建设单位未及时进行修复的，物业服务企业可以代为修复，所需费用由建设单位承担。
物业交接后三十日内，物业服务企业应当向辖市（区）物业管理行政主管部门办理备案手续。物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。
第三十八条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之七的比例配置物业服务用房，其中用于业主委员会的议事活动用房，应当合理确定面积，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
物业服务用房应当是地面以上的房屋，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近，一般应当在三层以下。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当有独立的通道。
前期物业管理期间依照约定由物业服务企业出租或者经营的物业服务用房，其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起十五日内报街道办事处（镇人民政府）和辖市（区）物业管理行政主管部门备案。
第三十九条 前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：
（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业未续签合同的；
（二）物业服务不符合履约标准，建设单位要求物业服务企业限期整改、逾期拒不整改，建设单位依法提前解除合同的；
（三）物业服务企业擅自撤离的；
（四）物业服务企业被吊销营业执照的；
（五）法律法规规定的其他情形。
重新选聘物业服务企业前，建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和物业服务费收取标准等征求已销售物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在物业管理区域内显著位置进行公示。
第四十条 对前期物业服务收费标准进行调整时，应当遵循下列程序：
（一）物业服务企业委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于三十日；
（二）物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于三十日，并书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、辖市（区）价格和物业管理行政主管部门；
（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。
业主认为物业服务收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处（镇人民政府）投诉；对物业服务收费标准有异议的，可以向物业所在地价格行政主管部门投诉。
第四十一条 前期物业管理期间，物业服务企业退出的，新物业服务企业进入前，由建设单位承担相应管理责任。建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任且尚未成立业主大会的，物业服务企业退出物业管理区域六个月前应当书面告知业主及物业所在地街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当在物业服务企业退出前，组织成立业主大会，决定管理模式。
第四章 物业服务与管理
第四十二条 市物业管理行政主管部门建立统一的物业管理招投标平台，为业主、业主大会和建设单位选聘物业服务企业提供服务。经过工商登记的物业服务企业可以申请加入物业管理招投标平台。
提倡业主、业主大会和建设单位通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业。
第四十三条 物业服务企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力，并按照规定在承接项目前，将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和人员相关信息书面告知项目所在地物业管理行政主管部门。
物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及国家、省和本市有关物业服务行业技术标准提供专业化服务。
物业服务企业应当配合业主委员会执行业主大会决定实施管理活动；配合各级政府及相关部门依据相关法律法规实施管理活动；配合供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位进行施工、维护。
物业服务企业应当建立物业服务管理业主意见、建议和投诉、举报受理机制，及时处理并反馈处理结果。
第四十四条 物业管理实行项目负责人责任制。物业服务企业应当按照招投标文件或者物业服务合同约定指派项目负责人，并不得随意更换。
物业服务企业应当将下列信息如实在物业管理区域内显著位置公示：
（一）项目负责人基本情况、联系方式；
（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉电话；
（三）电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置方案等；
（四）物业服务费、代收代支费用和公共收益的收支情况；
（五）业主房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；
（六）其他应当向业主公开的情况和资料。
前款第一、二、三项应当长期公示；第四项应当每年至少公示一次；第五项应当及时公示且公示时间不少于十五日。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。
第四十五条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务，可以根据分期开发情况或者不同物业的使用性质提供不同标准服务。
第四十六条 物业服务企业可以聘请专业机构承担专项作业和维护。
电梯、消防、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。专业机构接收后，应当及时做好有关设施设备的维修、养护，确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。
第四十七条 物业服务企业与业主委员会或者新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、安防等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验，查验费用由业主共同承担或者由新选聘的物业服务企业承担。
消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当在交接前及时组织修复或者承担相应责任。
第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费等相关费用。
业主未按照约定交纳物业服务费用的，物业服务企业或者业主委员会可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约的内容、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。
业主在转让物业时，应当结清物业服务费等相关费用。业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费等相关费用的，应督促承租人按时交纳；承租人拒不交纳的，由业主承担相关费用，并向承租人追偿。
已竣工但尚未出售的房屋（车位）和已出售但尚未交付物业买受人的房屋（车位），物业服务费等相关费用由建设单位交纳。已办理入住手续未入住、未使用或者连续六个月以上未使用的，房屋空置期间，业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。
物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。
第四十九条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作。
第五十条 公共收益应当单独列账，不得擅自挪用。由物业服务企业管理的，应当建立公共收益专用账户；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户。公共收益账户应当接受街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会和监事会的监督。
公共收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
第五十一条 公共收益的收支情况应当按照规定向业主公示，必要时可以委托专业机构进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。公示期限不少于七日，审计费用从业主公共收益里列支。
前期物业服务结束时以及公共收益由物业服务企业代为管理的物业服务合同终止时，业主委员会应当对公共收益收支情况进行审计。
业主委员会或者十名以上业主对公共收益有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业主委员会应当对公共收益收支情况进行审计。
第五十二条 物业服务企业应当在发生下列情形之日起十五日内退出物业管理区域：
（一）物业服务合同依法、依约解除的；
（二）经人民法院判决或者仲裁机构裁决物业服务企业应当退出的；
（三）物业服务企业营业执照被依法吊销的；
（四）依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。
在退出物业管理区域前，新物业服务企业和原物业服务企业应当在业主委员会和辖市（区）物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）的监督下明确具体交接事项。
第五十三条 辖市（区）物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业应急备选库，按照自愿、公平、择优的原则，选取相应的物业服务企业纳入库中以供选择。
物业服务合同期未满，物业服务企业擅自退出，未有新物业服务企业承接项目的，由街道办事处（镇人民政府）组织，协助业主委员会在物业服务企业应急备选库中选取一家应急物业服务企业，与业主委员会签订物业服务合同；未成立业主委员会，或者成立业主委员会但不能正常开展工作的，由社区居（村）民委员会与应急物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同期满后，物业服务企业退出，未成立业主委员会，或者成立业主委员会但不能正常开展工作的，由社区居（村）民委员会与应急物业服务企业签订物业服务合同。应急物业服务合同的物业服务内容、标准和收费参照原物业服务合同执行。
业主委员会、社区居（村）民委员会应当协助应急物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备以及相应的档案资料进行查验。应急物业服务合同的期限不得超过两年，街道办事处（镇人民政府）应当指导业主按照法定程序重新选聘物业服务企业。
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目 录
第一章 总 则
第二章 业主大会、业主委
员会和物业管理委员会
第一节 业主大会
第二节 业主委员会
第三节 物业管理委员会
第三章 前期物业管理
第四章 物业服务与管理
第五章 物业的使用与维护
第六章 物业保修金与住宅专项维修资金
第七章 信用管理
第八章 监督管理
第九章 法律责任
第十章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区域内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市、辖市（区）人民政府应当加强对物业管理工作的指导和监督，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；制定和落实扶持政策，促进物业服务行业转型升级，提高物业管理和服务水平。
第四条 市物业管理行政主管部门负责对本市物业管理活动实施统一监督管理。
各辖市（区）物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
经信、公安、民政、财政、城乡建设、市场监督管理、环保、规划、城市管理、价格、消防等行政主管部门按照各自的职责,做好物业管理相关工作。
街道办事处（镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督。
社区居（村）民委员会协助街道办事处（镇人民政府）做好物业管理相关工作。
第五条 物业服务行业协会应当制订物业服务行业行为规范，建立自律管理制度，创新行业自律管理方式，培训从业人员，规范从业行为，提高物业服务水平。倡导物业服务企业加入行业协会。
第六条 倡导绿色物业管理和智慧物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能、节水、垃圾分类处理、环境绿化、污染防治等，促进物业管理的集约化、信息化、低碳化。
第七条 市物业管理行政主管部门应当会同相关部门，建立物业管理信息平台，实现物业管理信息和不动产登记信息实时共享。
第八条 建立物业服务第三方评估制度。鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。
第九条 对在物业服务和管理中取得显著成绩，或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员，市、辖市(区)物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。
第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第一节 业主大会
第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主总户数在一百户以内且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。一个物业管理区域的业主代表一般不少于三十人。楼层数五层以上的，每幢至少有一名业主代表。
业主代表资格和任期等参照业主委员会委员设置的条件，在业主大会议事规则中规定。
业主代表参加业主代表大会会议的，应当于参加业主代表大会会议三日前，就业主代表大会会议拟讨论的事项征求所代表的业主意见；需要业主书面投票表决的，表决意见应当经业主本人签名。
业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）通过的决定对全体业主具有约束力。
第十一条 符合召开首次业主大会规定条件的，建设单位应当向物业管理区域所在地街道办事处（镇人民政府）书面申请召开业主大会，并按照规定报送筹备首次业主大会会议所需资料。十人以上业主公开联名或者社区居（村）民委员会可以向街道办事处（镇人民政府）提出召开首次业主大会会议的书面申请。
街道办事处（镇人民政府）应当在收到资料或者申请之日起六十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。
召开首次业主大会会议所需筹备经费由建设单位承担。筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素，由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门确定费用指导标准。建设单位应当在办理房屋不动产权首次登记之前，将筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，供筹备组使用。
首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。
第十二条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用物业管理信息平台等形式召开，并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处（镇人民政府）或者社区居（村）民委员会监督指导下进行。
讨论的事项需要表决的，按照有关法律法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。
第十四条 业主大会可以根据工作需要设立监事会。监事会行使监督职责，不得干预业主委员会的日常工作。监事的具体产生办法、工作职责、工作经费等在管理规约、业主大会议事规则中约定。
第二节 业主委员会
第十五条 业主委员会委员候选人可以由十人以上业主联名推荐或者由街道办事处（镇人民政府）推荐。
筹备组应当按照规定核查参选人的资格；选择热心公益事业、责任心强、有社会公信力的业主为业主委员会候选人，对具有管理经验和组织协调能力的业主可以优先考虑。
业主拥有多处物业的，只能在其日常居住的一个物业管理区域担任业主委员会委员，不得同时在其他物业管理区域兼任。
第十六条 业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员。已担任的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其资格：
（一）有严重不良信用记录或者犯罪记录，或者违反本条例规定，失信行为被纳入市物业管理信用信息系统二次以上的；
（二）本人及其近亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业和建设单位有利害关系的；
（三）有损坏房屋承重结构、违法建设或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业行为的；
（四）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系的业主提供的财物或其他利益的；
（五）未按照规定交纳物业服务费用、非机动车及汽车停放费用、代收代交费用和住宅专项维修资金等相关费用的；
（六）违反房屋出租相关规定的；
（七）在物业管理活动中谋取不正当利益的；
（八）以个人名义在金融机构存储属于全体业主所有的公共收益等财产的；
（九）违反物业管理相关法律法规受到行政处罚的；
（十）违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则且未改正的；
（十一）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
业主认为业主委员会委员不符合规定条件的，可以向所在地街道办事处（镇人民政府）提出异议，并书面说明其不符合条件的理由，所在地街道办事处（镇人民政府）应当在七日内作出答复。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，按照规定向辖市（区）物业管理行政主管部门备案。
辖市（区）物业管理行政主管部门应当自收到备案材料之日起七日内出具备案证明，将备案材料抄送街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、社区居（村）民委员会。备案材料不齐全的，辖市（区）物业管理行政主管部门应当告知补正的材料。备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告辖市（区）物业管理行政主管部门，并在物业管理区域内显著位置公告。辖市（区）物业管理行政主管部门应当将备案事项变更的报告抄送街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、社区居（村）民委员会。
业主委员会在向辖市（区）物业管理行政主管部门备案后，可以向辖市（区）民政部门备案，领取备案证书，用于开设基本账户。
业主委员会持备案证明依法申请刻制业主委员会印章。
第十八条 业主委员会执行业主大会的决定，并履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）审核需要业主分摊的费用；
（四）监督管理业主公共收益及使用；
（五）听取业主、物业使用人的投诉和意见、建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（六）监督管理规约、物业管理制度的实施；
（七）协调处理物业管理活动产生的纠纷；
（八）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；
（九）督促业主按照约定交纳相关物业服务费用；
（十）业主大会赋予的其他职责。
第十九条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席会议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议记录应当有出席会议的委员签字确认。业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
业主委员会会议作出的决定须经全体委员半数以上签名同意，加盖业主委员会印章，方可生效。业主委员会应当自作出决定之日起三个工作日内在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知社区居（村）民委员会。
第二十条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况；
（六）占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位处分使用情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况、业主委员会委员工作补贴等费用情况；
（八）业主委员会委员、职责分工和联系方式;
（九）其他应当向业主公开的情况和资料。
前款第五项至第七项应当每半年在物业管理区域内显著位置公布一次，公示期限不少于七日。
第二十一条 业主大会、业主委员会日常工作经费和业主委员会委员工作补贴的筹集、管理和使用，由业主大会决定。上述经费和补贴可以从公共收益中列支，也可以由全体业主分摊。
第二十二条 业主委员会及其委员不得有下列行为：
（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；
（二）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主委员会印章；
（三）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人；
（四）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
（五）未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；
（六）骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金或者公共收益等业主共有财产；
（七）其他侵害业主合法权益的行为。
第二十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）丧失民事行为能力的；
（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履职能力的；
（四）被依法限制人身自由，无法履行职责的；
（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以申请人民法院撤销；违反法律、法规的，可以向辖市（区）物业管理行政主管部门申请撤销。辖市（区）物业管理行政主管部门应当受理调查，并将处理结果告知申请人。辖市（区）物业管理行政主管部门认定业主大会、业主委员会作出的决定违法的，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十五条 业主委员会任期内，委员出现空缺的，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数二分之一的，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
业主委员会在其任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当指导、协助成立换届选举小组，换届选举小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
换届选举产生的新一届业主委员会名单应当在物业管理区域内显著位置公示。
第二十六条 业主委员会有下列情形之一的，辖市（区）物业管理行政主管部门应当责令限期改正，拒不改正的，由所在地街道办事处（镇人民政府）指导、协助业主组织召开业主大会会议，对业主委员会进行调整或者重新选举：
（一）不履行业主委员会职责的；
（二）违反本条例第二十二条规定，侵害业主合法权益，情节严重的；
（三）严重影响社区和谐稳定和正常生活秩序，群众反映较大的；
（四）任期届满拒不进行换届选举的。
经调整或者重新选举产生的业主委员会名单应当在物业管理区域内显著位置公示。
第二十七条 自新一届业主委员会产生之日起十日内，原业主委员会应当在街道办事处（镇人民政府）指导下，将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会，并配合其办理相关手续。
业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三个工作日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
第二十八条 业主对公共收益、业主委员会工作经费和委员工作补贴等费用的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿。经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照业主大会议事规则，委托第三方机构进行审计，并将审计报告通报全体业主。业主委员会不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。
对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。
第三节 物业管理委员会
第二十九条 物业管理区域有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会的职责：
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的；
（三）业主委员会不履行职责半年以上、业主委员会主任辞职或者多名业主委员会委员辞职，无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处（镇人民政府）两次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
公租房、廉租房和未成立业主大会的经济适用房、拆迁安置房等住宅小区应当成立物业管理委员会。
物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间，街道办事处（镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会，选举产生业主委员会。
第三十条 物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，由业主代表以及街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、建设单位、公安派出所等派员组成。
物业管理委员会人数应当为九到十三人的单数，其中业主成员不少于百分之六十。物业管理委员会中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）从业主中推荐产生，其资格条件应当符合本条例有关业主委员会委员的要求。
物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调。
第三十一条 物业管理委员会应当自成立之日起三十日内，向物业所在地的辖市（区）物业管理行政主管部门备案。辖市（区）物业管理行政主管部门应当自收到备案材料之日起七日内予以备案。物业管理委员会持备案证明依法申请刻制物业管理委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。
备案事项发生变更时，物业管理委员会应当自变更之日起十五日内书面报告辖市（区）物业管理行政主管部门，并在物业管理区域内显著位置公告。
物业管理委员会依法备案后，可以向辖市（区）民政部门办理相关手续，用于开设基本账户。
第三十二条 物业管理委员会应当依法履行职责。
物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见；作出的决定，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。
业主认为物业管理委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以申请人民法院撤销；物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市（区）物业管理行政主管部门应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。
物业管理委员会委员有本条例规定的业主委员会委员禁止行为的，由街道办事处（镇人民政府）决定终止其委员资格。
物业管理委员会自新一届业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责，并应当在七日内向新一届业主委员会或者原业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。
第三章 前期物业管理
第三十三条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，由建设单位综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素划定物业管理区域。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由辖市（区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。
已投入使用的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的，应当形成变更方案，向辖市（区）物业管理行政主管部门提出申请。变更方案应当对变更后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
物业管理区域变更后，辖市（区）物业管理行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公告。
第三十四条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位承担前期物业管理责任。建设单位应当依照法律、法规规定的程序通过招投标方式选聘前期物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同应当按照本市相关规定，明确物业服务内容、服务标准和物业服务费、汽车停放费、代收代交等物业服务收费标准，以及物业服务收费标准有效期限、调整收费标准程序等内容。
前期物业服务费由物业买受人按照房屋买卖合同的约定承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
第三十五条 建设单位销售物业前，应当参照物业管理行政主管部门提供的示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约，建设单位修改示范文本增加的内容，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位销售物业时，应当将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件，并将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同和临时管理规约向辖市（区）物业管理行政主管部门及价格行政主管部门备案。
第三十六条 物业服务企业承接物业前，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。物业服务企业应当提前告知辖市（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），接受其监督指导。
物业服务企业可以聘请第三方评估机构参加物业承接查验，所需费用在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。
承接查验过程中，发现工程质量问题，由建设单位负责整改。因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的，物业服务企业应当拒绝承接该项目，并及时书面告知街道办事处（镇人民政府）和辖市（区）物业管理行政主管部门。物业服务企业承接存在安全隐患和工程缺陷等影响正常使用的物业项目，物业服务企业应当负责处理。
承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。
第三十七条 建设单位向物业服务企业移交物业时，应当按照规定办理移交手续。物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题的，建设单位应当负责修复；给业主造成损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。建设单位未及时进行修复的，物业服务企业可以代为修复，所需费用由建设单位承担。
物业交接后三十日内，物业服务企业应当向辖市（区）物业管理行政主管部门办理备案手续。物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。
第三十八条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之七的比例配置物业服务用房，其中用于业主委员会的议事活动用房，应当合理确定面积，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
物业服务用房应当是地面以上的房屋，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近，一般应当在三层以下。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当有独立的通道。
前期物业管理期间依照约定由物业服务企业出租或者经营的物业服务用房，其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起十五日内报街道办事处（镇人民政府）和辖市（区）物业管理行政主管部门备案。
第三十九条 前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：
（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业未续签合同的；
（二）物业服务不符合履约标准，建设单位要求物业服务企业限期整改、逾期拒不整改，建设单位依法提前解除合同的；
（三）物业服务企业擅自撤离的；
（四）物业服务企业被吊销营业执照的；
（五）法律法规规定的其他情形。
重新选聘物业服务企业前，建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和物业服务费收取标准等征求已销售物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在物业管理区域内显著位置进行公示。
第四十条 对前期物业服务收费标准进行调整时，应当遵循下列程序：
（一）物业服务企业委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于三十日；
（二）物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于三十日，并书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、辖市（区）价格和物业管理行政主管部门；
（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。
业主认为物业服务收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处（镇人民政府）投诉；对物业服务收费标准有异议的，可以向物业所在地价格行政主管部门投诉。
第四十一条 前期物业管理期间，物业服务企业退出的，新物业服务企业进入前，由建设单位承担相应管理责任。建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任且尚未成立业主大会的，物业服务企业退出物业管理区域六个月前应当书面告知业主及物业所在地街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当在物业服务企业退出前，组织成立业主大会，决定管理模式。
第四章 物业服务与管理
第四十二条 市物业管理行政主管部门建立统一的物业管理招投标平台，为业主、业主大会和建设单位选聘物业服务企业提供服务。经过工商登记的物业服务企业可以申请加入物业管理招投标平台。
提倡业主、业主大会和建设单位通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业。
第四十三条 物业服务企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力，并按照规定在承接项目前，将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和人员相关信息书面告知项目所在地物业管理行政主管部门。
物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及国家、省和本市有关物业服务行业技术标准提供专业化服务。
物业服务企业应当配合业主委员会执行业主大会决定实施管理活动；配合各级政府及相关部门依据相关法律法规实施管理活动；配合供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位进行施工、维护。
物业服务企业应当建立物业服务管理业主意见、建议和投诉、举报受理机制，及时处理并反馈处理结果。
第四十四条 物业管理实行项目负责人责任制。物业服务企业应当按照招投标文件或者物业服务合同约定指派项目负责人，并不得随意更换。
物业服务企业应当将下列信息如实在物业管理区域内显著位置公示：
（一）项目负责人基本情况、联系方式；
（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉电话；
（三）电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置方案等；
（四）物业服务费、代收代支费用和公共收益的收支情况；
（五）业主房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；
（六）其他应当向业主公开的情况和资料。
前款第一、二、三项应当长期公示；第四项应当每年至少公示一次；第五项应当及时公示且公示时间不少于十五日。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。
第四十五条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务，可以根据分期开发情况或者不同物业的使用性质提供不同标准服务。
第四十六条 物业服务企业可以聘请专业机构承担专项作业和维护。
电梯、消防、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。专业机构接收后，应当及时做好有关设施设备的维修、养护，确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。
第四十七条 物业服务企业与业主委员会或者新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、安防等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验，查验费用由业主共同承担或者由新选聘的物业服务企业承担。
消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当在交接前及时组织修复或者承担相应责任。
第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费等相关费用。
业主未按照约定交纳物业服务费用的，物业服务企业或者业主委员会可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约的内容、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。
业主在转让物业时，应当结清物业服务费等相关费用。业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费等相关费用的，应督促承租人按时交纳；承租人拒不交纳的，由业主承担相关费用，并向承租人追偿。
已竣工但尚未出售的房屋（车位）和已出售但尚未交付物业买受人的房屋（车位），物业服务费等相关费用由建设单位交纳。已办理入住手续未入住、未使用或者连续六个月以上未使用的，房屋空置期间，业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。
物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。
第四十九条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作。
第五十条 公共收益应当单独列账，不得擅自挪用。由物业服务企业管理的，应当建立公共收益专用账户；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户。公共收益账户应当接受街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会和监事会的监督。
公共收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
第五十一条 公共收益的收支情况应当按照规定向业主公示，必要时可以委托专业机构进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。公示期限不少于七日，审计费用从业主公共收益里列支。
前期物业服务结束时以及公共收益由物业服务企业代为管理的物业服务合同终止时，业主委员会应当对公共收益收支情况进行审计。
业主委员会或者十名以上业主对公共收益有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业主委员会应当对公共收益收支情况进行审计。
第五十二条 物业服务企业应当在发生下列情形之日起十五日内退出物业管理区域：
（一）物业服务合同依法、依约解除的；
（二）经人民法院判决或者仲裁机构裁决物业服务企业应当退出的；
（三）物业服务企业营业执照被依法吊销的；
（四）依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。
在退出物业管理区域前，新物业服务企业和原物业服务企业应当在业主委员会和辖市（区）物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）的监督下明确具体交接事项。
第五十三条 辖市（区）物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业应急备选库，按照自愿、公平、择优的原则，选取相应的物业服务企业纳入库中以供选择。
物业服务合同期未满，物业服务企业擅自退出，未有新物业服务企业承接项目的，由街道办事处（镇人民政府）组织，协助业主委员会在物业服务企业应急备选库中选取一家应急物业服务企业，与业主委员会签订物业服务合同；未成立业主委员会，或者成立业主委员会但不能正常开展工作的，由社区居（村）民委员会与应急物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同期满后，物业服务企业退出，未成立业主委员会，或者成立业主委员会但不能正常开展工作的，由社区居（村）民委员会与应急物业服务企业签订物业服务合同。应急物业服务合同的物业服务内容、标准和收费参照原物业服务合同执行。
业主委员会、社区居（村）民委员会应当协助应急物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备以及相应的档案资料进行查验。应急物业服务合同的期限不得超过两年，街道办事处（镇人民政府）应当指导业主按照法定程序重新选聘物业服务企业。
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